Le projet Arc-en-Ciel est le premier projet pilote du Community Land Trust Bruxelles (CLTB). L’objectif premier du CLTB est de permettre l’accessibilité permanente à un logement acquisitif de qualité pour des familles à faibles revenus, le logement étant entendu comme vecteur d’émancipation individuelle et collective.
Le principe de Community Land Trust vient des Etats-Unis où il a pris son essor au sein des communautés afro-américaines du Sud des Etats-Unis à la fin des années 1960 dans un premier temps pour permettre l’accès à des terres agricoles.
Le principe de base en est la séparation du bâti et du foncier, le foncier restant propriété inaliénable de la Communauté pour permettre la réalisation de logements qui restent en permanence abordables au delà des reventes dans un dispositif anti-spéculatif.
Ainsi au CLTB, les terrains restent propriété de la fondation Community Land Trust qui les met à disposition pour les constructions selon un droit de superficie de 50 ans renouvelé au delà de cette durée.
La plus-value à la revente est limitée à 25%, les 75% autres servant à la réalisation de projets similaires. Ce qui permet de pérenniser les subsides reçus de la région bruxelloise. Par ailleurs, les ménages paient leur appartement en fonction de leurs revenus – de la catégorie A avec les revenus les plus élevés (des ménages avec un ou deux revenus du travail) jusqu’à la catégorie D qui sont les ménages qui disposent des revenus les plus faibles. Le fait que certains ménages avec des revenus plus élevés paient leur appartement plus cher permet la faisabilité financière du projet et garantit l’accessibilité à des ménages avec des revenus très faibles au delà de la volonté de favoriser une certaine mixité sociale. Tout le monde étant gagnant car celles et ceux qui ont acquis un appartement plus cher le revendent également plus cher.
- 32 appartements de 1 à 4 chambres
- Un jardin collectif pour les habitants
- Une salle polyvalente partagée avec l’association Vie Féminine qui a acquis des bureaux dans l’immeuble
Il s’agit d’une construction passive
L’accompagnement social des ménages est assuré par la Maison de Quartier Bonnevie et le CIRE. L’association Convivence a également été partie prenante du projet pendant un temps.
Le financement du projet a été assuré par le Fonds du Logement en tant que maître d’ouvrage et par l’octroi des crédits aux familles.
Le processus participatif, qui prend une place centrale dans tous les projets du CLTB, est en premier lieu centré sur l’implication des futurs habitants dans le projet architectural de leurs futurs logements. Les habitants ont ainsi contribué à la rédaction d’une série de recommandations qui ont été intégrées dans le cahier des charges de l’adjudication publique.
Des groupes de travail, autour de trois spécialités, ont également été organisés avec les associations partenaires au projet : énergie/vivre le passif (assuré par la Maison de Quartier Bonnevie), copropriété – vivre ensemble (assuré par le CIRE), et quartier (assuré par le CLTB). Les membres ont pu s’inscrire dans le groupe de travail de leur choix. Ces groupes de travail ont été organisés de façon à ce que les futurs habitants soient préparés au mieux à leur nouveau statut de propriétaire, et que chaque membre devienne un « spécialiste référent » sur l’une ou l’autre thématique au sein de la future copropriété.
Concernant l’espace polyvalent à partager entre la copropriété et une association, un premier partenariat avait été envisagé avec le CPAS de Molenbeek, avec l’intention de créer un espace d’accueil intergénérationnel pour le quartier et en collaboration avec les familles d’Arc-en-Ciel. Ce partenariat n’a malheureusement pas pu aboutir mais les familles futures propriétaires ont tenu à maintenir cet espace polyvalent. Nous avons finalement rencontré l’association Vie Féminine, qui a manifesté son intérêt fin 2015 pour occuper cet espace. L’association Vie Féminine voit dans le projet non seulement un espace suffisamment grand et agréable pour ses activités, mais aussi des synergies intéressantes à mettre en place avec les familles et le quartier.
En compagnie des associations, les familles ont établi un ensemble de recommandations à destination des architectes qui soumissionnent pour le marché public
De janvier à mars 2015, les membres du groupe-projet et les partenaires se sont rencontrés à de nombreuses reprises pour analyser les projets des sept architectes et entrepreneurs qui ont participé au marché public lancé par le Fonds du Logement en septembre 2014. En mars, une petite délégation du groupe « Arc-en-Ciel » a rencontré le Fonds du Logement pour présenter à titre informatif le résultat de leur analyse. « Maintenant, on sait lire les plans comme des architectes », a témoigné fièrement un des membres. Le Fonds du Logement, en tant que maître d’ouvrage, a attribué le marché en juillet à l’association momentanée K&R (bureau d’architecture Stekke+Fraas – Atelier 229, et entreprise Thomas & Piron). Avec le travail fourni par les familles et les associations, le choix des ménages a concordé avec celui du Fonds du Logement.
Vues des façades à rue et côté jardin du projet sélectionné
Autres panneaux fournis par le bureau d’architectes
Vue en coupe du rez-de-chaussée) et en élévation des deux bâtiments avec les circulations et des propositions d’aménagement du jardin (à gauche).
Vues du plan des appartements du 2e étage (des duplex 4 chambres pour la plupart) et autres détails (à droite)
Attribution des logements :
Début novembre 2015, lors d’une assemblée générale extraordinaire, chaque ménage a pu choisir son propre logement. Ce moment tant attendu par les familles a nécessité un temps de préparation et de réflexion autour de son déroulement et des règles à respecter. Cette préparation a permis à toutes les familles de s’attribuer les logements avec sérénité, dans le dialogue et le respect mutuel.
Permis d’urbanisme :
Le permis d’urbanisme a été déposé en décembre 2015. En juin 2016, les familles, accompagnées de l’architecte, ont rencontré la bourgmestre et l’échevin de l’urbanisme de la commune de Molenbeek pour leur présenter le projet et s’informer de l’avancement du dossier. Le projet est passé en commission de concertation le 11 octobre 2016. Une fois de plus, les familles sont venues nombreuses pour y assister et témoigner de leur implication dans le projet. A l’issue de cette réunion, la commission a émis un avis favorable, mais conditionné à la modification de la salle polyvalente et des toitures vertes.
Si au niveau de la commune, cela s’est bien passé on ne peut en dire autant au niveau régional car il a fallu compter encore 1 an avant de recevoir le permis d’urbanisme. La région bruxelloise ayant accumulé un retard important au niveau du traitement des dossiers.
Chantier
Le chantier n’a donc pu débuter qu’en fin janvier 2018 avec un retard de près de 1 an par rapport au délai initialement prévu. Il a débuté par la destruction de la petite maison présente sur le terrain.
Emménagement
L’emménagement a lieu en février 2020, soit 7 ans après le début du projet pour les premiers qui sont rentrés dans le groupe. Ce délai est exceptionnellement long en raison du fait qu’il s’agissait d’un projet pilote et qu’il y a eu beaucoup de retard pour l’obtention du permis d’urbanisme au niveau de la région bruxelloise. Le CLTB prévoit que les prochains projets durent beaucoup moins longtemps. Cependant, comme il faut passer par un marché public, il faut prévoir le temps de la parution du marché, celui pour y soumissionner ainsi que le temps de sélection.